Alzi la mano quanti di voi, hanno pensato di acquistare una casa da mettere a reddito, hanno pensato di farne un alloggio per affitti brevi turistici o un B&B?
Le statistiche oggi ci dicono che le compravendite di seconde case in Italia sono sostenute da quanti vedono nel mattone l’investimento sicuro, sempre! E sull’onda del momento (leggasi opportunità di rendimento) hanno intenzione di utilizzarle per affitti brevi (intesi quelli del Decreto Legge 50/2017).
Doverosa premessa: si può decidere di mettere a reddito semplicemente affittando i muri con i classici contratti di locazione validi per 4 anni e rinnovabili per altri 4 in cambio di un canone mensile. Al netto delle tasse se tutto va bene avrai un ROI del 3 o 4%.
In questo contesto però mi rivolgo a quelli che invece vogliono massimizzare il rendimento avviando una vera e propria attività ricettiva benché non necessariamente imprenditoriale.
Non è solo la ricerca di un maggior rendimento a spingere verso questa soluzione (visto che la certezza di guadagno non c’è per definizione), a suffragare questa scelta talvolta van considerati anche aspetti soggettivi come la propensione all’ospitalità e la ricerca di flessibilità, o aspetti più oggettivi come evitare il pericolo di mancato incasso del canone da parte di un conduttore di lungo periodo, la necessità di utilizzare in proprio l’alloggio per una parte dell’anno e quindi di mettere a reddito l’immobile per la parte restante del tempo o la voltura delle utenze. Sono solo alcuni esempi.
Certamente l’impegno profuso da parte di chi decide di avviare un B&B o una casa vacanze è notevolmente maggiore rispetto a quello necessario per mettere in affitto un immobile abitativo per lungo periodo.
Quindi, se il tuo immobile rispetta i requisiti oggettivi e tu quelli soggettivi richiesti per avviare un’attività di B&B in questo articolo vediamo come rendere più appetibile per gli ospiti la tua attività e se devi ancora investire i tuoi soldi per acquisire un immobile voglio darti utili indicazioni per guidare la tua scelta.

Di seguito quindi vediamo i 4 asset economici (nel senso di elementi di valore per il cliente potenziale) di cui devi tener conto per un successo garantito:

L’UBICAZIONE
Fattore determinante per un ospite è la posizione ragguardevole dove è ubicato il tuo alloggio. La vicinanza a uffici, ospedali, impianti sportivi, oppure ad una spiaggia determineranno il differente contesto. Cioè a quale tipologia di cliente ti rivolgerai. Ad esempio se hai un alloggio vicino allo stadio è evidente che la domanda crescerà nelle date in cui sono previsti degli eventi come partite di calcio o concerti. Questo chiaramente si potrà riflettere sui prezzi che potrai applicare. A rendere perfetto l’asset dell’ubicazione completa il profilo la raggiungibilità. Per cui accertati di acquistare un immobile che sia ben collegato e vicino a stazioni di taxi, ferrovie, autobus o metropolitana così da poterti rivolgere anche a coloro i quali non verranno in auto.

L’IMMOBILE
Tieni presente che nei B&B non è obbligatorio che ogni stanza abbia il suo bagno singolo, ma certamente è un aspetto importante per l’ospite, tant’è che nei sistemi di classificazione e assegnazione delle stelle la possibilità di bagno singolo per camera fa aumentare il punteggio riconosciuto.
Altro aspetto ricollegabile all’immobile sono i servizi ulteriori ad esempio un parcheggio privato, la lavanderia, la navetta aeroportuale. Naturalmente a questi servizi puoi ricollegare specifici prezzi in più da pagare, che naturalmente ti permetteranno di aumentare il tuo margine di profitto.
Infine, un B&B particolarmente attraente, pone attenzione particolare all’accessibilità per i portatori di handicap.

LA CAMERA
Passando al cuore del tuo immobile, l’ospite è interessato alle dimensioni della camera, che dovranno prevedere oltre al letto anche uno spazio adeguato a soggiornarvi, all’estrema pulizia degli spazi e della biancheria e a tutti quegli strumenti di comfort quali la tv, il Wi-Fi, il phon per capelli, il condizionatore, il bagnoschiuma, etc. I migliori B&B non sono quelli che hanno tutto, ma quelli che mettono a disposizione dell’ospite strumenti pensati, utili e ben funzionanti.  Avere una Tv 50 pollici al plasma con schermo piatto e dolby surround è controproducente se l’antenna non riceve bene il segnale via cavo. Il rischio è di far sentire fregato il cliente che ha pagato un prezzo eccessivo per qualcosa di non fruibile.

IL PERSONALE
È capitato a tutti di tornare in strutture non bellissime, ma dove la competenza, l’empatia e la disponibilità del personale hanno reso ottimo il soggiorno. Questo aspetto è senz’altro quello più importante tra quelli elencati. La capacità di ascoltare il cliente, la conoscenza delle lingue, il sorriso e la gentilezza sono senz’altro ciò che costa meno ma che rende di più.